Du bail à la quittance, chaque maillon référence le précédent.

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Les baux

Le bail commande tout : la quittance, la facture, la révision, la régularisation. Il se rédige à partir de ce que vous avez déjà saisi.

• Habitation, vide et meublée. Bail mobilité, bail étudiant, colocation. Contrat type d'habitation, version antérieure ou issue du décret 2026-596.
• Commercial 3/6/9 et dérogatoire. Avec l'inventaire des charges de l'article L145-40-2 du code de commerce. Bail professionnel et bail de parking aussi.
• Révision annuelle. IRL, ILC ou ILAT selon le bail ; historique des indices conservé, loyer révisé calculé à la date prévue, courrier de révision produit.
• Garants et assurance. Caution simple ou solidaire rattachée au bail ; l'attestation d'assurance du locataire porte sa date d'échéance, signalée avant expiration.
• Le cycle du bail. Brouillon, en cours, congé, fin. Un bail sous congé court jusqu'à son terme et reste compté.

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Les quittances et les pièces

4 pièces, chacune avec ses mentions, jamais interchangeables : l'avis appelle, le reçu constate un acompte, la quittance solde, la facture porte la TVA.

• Quittance sur paiement intégral. Ventilation loyer et charges, mention de gratuité de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989. Le moteur refuse d'en émettre une sur un terme impayé.
• Reçu sur paiement partiel. Il dit ce qu'il constate, le reste dû, et qu'il ne vaut pas quittance.
• Numérotation continue. Par société et par exercice, sans trou : QUI, AVI, REC, FAC, AVO. Un numéro attribué n'est jamais rendu.
• Pièces figées. Une pièce émise ne se modifie plus. La corriger, c'est émettre un avoir qui la désigne, puis une nouvelle pièce.
• 3 mises en page. Registre, Bordereau, Épure, avec aperçu en direct. Les mentions légales sont hors d'atteinte de la mise en page.

Le guide de la quittance de loyer

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La TVA et le commercial

L'habitation ne porte jamais de TVA. Le local commercial ou professionnel nu en porte sur option, le local équipé de plein droit. Quittalis applique ce que la société a déclaré, et rien d'autre.

• Régime déclaré par société. Pas de TVA, franchise en base, option de l'article 260-2°, TVA de plein droit. Expliqué en clair au moment du choix, avec des exemples.
• Factures aux mentions complètes. Article 242 nonies A de l'annexe II au CGI, pénalités de retard, indemnité forfaitaire de recouvrement, option de TVA datée.
• Taxe foncière et TEOM refacturées. Quote-part par échéance, telle que le bail la prévoit, en ligne distincte sur la pièce.
• Un immeuble mixte. Le local du rez-de-chaussée porte la TVA, les logements du dessus non. L'option ne touche jamais l'habitation.

Le guide de la TVA sur loyer commercial · La facturation électronique des bailleurs

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Les charges et la régularisation

Les provisions appelées face aux dépenses réelles récupérables, avec un décompte par bail, nature par nature.

• Dépenses qualifiées à la saisie. Nature au sens du décret 87-713, récupérable ou non, pièce justificative jointe. Ce qui n'est pas récupérable reste au bailleur.
• Répartition par tantièmes. En copropriété, chaque lot porte ses tantièmes ; à défaut, la répartition se fait à parts égales.
• Décompte numéroté. Le solde dû ou à restituer figure sur une pièce numérotée, comme une quittance.
• En commercial, l'inventaire commande. La régularisation ne refacture que ce que le bail a prévu. Rien de plus.

Le guide de la régularisation des charges

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Les encaissements et l'échéancier

L'échéancier du mois se déduit des baux. Chaque règlement se rattache à sa pièce, et le tableau de bord en tire ce qui est encaissé, en attente, en retard.

• Lettrage. Un virement peut solder plusieurs pièces : le loyer et le parking du même locataire. L'affectation est une liste, pas une référence unique.
• Paiement partiel. Un reçu pour la somme reçue, le reste dû conservé sur l'échéance, la quittance au solde.
• Relance. Le reste dû des pièces échues est ce que la relance réclame, et le courriel de relance se prépare depuis le tableau de bord.
• Dépôts de garantie. Détenus par société, hors des loyers, et comptés au tableau de bord : un dépôt n'est pas un loyer.

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L'état des lieux

Pièce par pièce, à l'entrée comme à la sortie, depuis un téléphone.

• Photos, compteurs, clés. Relevés de compteurs, clés remises, grille de vétusté, photos prises depuis l'appareil.
• Sortie rapprochée de l'entrée. Élément par élément, pour établir ce qui a changé.
• Figé une fois clos. Le constat se signe et ne se modifie plus : c'est ce qui lui donne sa valeur en cas de désaccord sur le dépôt de garantie.

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La rentabilité

Lot par lot, à partir de ce qui s'est réellement passé : coût de revient, charges non récupérables, annuité d'emprunt, flux de trésorerie.

• Brute, nette, sur fonds propres. Les 3 lectures, sur les mêmes données que les pièces émises.
• Simulateur d'acquisition. Essayer un projet avant d'acheter, avec les mêmes calculs. Le chiffre n'est qu'aussi bon que ce qu'on lui donne.
• Simulateur d'indexation. Ce que donnerait une révision sur l'indice publié, avant de l'appliquer.

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Les courriels

Les pièces partent par courriel, en votre nom. Un locataire qui répond à sa quittance vous écrit à vous.

• Modèles par blocs. Avis, quittance, relance, révision : chaque modèle se compose et se relit avant envoi.
• Suivi de remise. Accepté, remis : ce que dit le serveur du destinataire. Aucun pixel de suivi, nous ne savons pas si le message a été ouvert, et c'est voulu.
• Messagerie. Écrire un courriel en rattachant une pièce, depuis les réglages, et garder la trace de ce qui est parti.

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Les données et la sécurité

Vos données restent les vôtres, cloisonnées, exportables, hébergées en France.

• Une cloison par organisation. Aucune requête ne peut lire une donnée locative sans que le serveur ait posé l'organisation. Ce n'est pas laissé à la vigilance de qui écrit le code.
• Journal d'audit. Toute écriture métier est horodatée, avec son auteur et l'état avant et après. Il s'exporte et ne s'efface pas.
• Double authentification. Code par courriel ou application d'authentification, codes de secours, sessions par appareil, journal des connexions.
• Export intégral. Une archive de fichiers ouverts, une par table, à tout moment, gratuitement.
• Hébergement à Paris. Serveur exploité par l'éditeur, base de données joignable seulement depuis le réseau interne.