Les charges récupérables sur le locataire : la liste complète.

Qu'est-ce qu'une charge récupérable ?

Une dépense que le bailleur paie d'abord, puis se fait rembourser par le locataire. En location d'habitation, les charges récupérables sont exigibles sur justification, en contrepartie de 3 choses (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) :

• les services rendus liés à l'usage des éléments de la chose louée ;
• les dépenses d'entretien courant et les menues réparations sur les éléments d'usage commun ;
• les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste précise est celle du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Service-public la qualifie d'exhaustive : ce qui n'y figure pas reste au bailleur, même si le bail dit le contraire.

1. Ascenseurs et monte-charge

• l'électricité ;
• l'exploitation : visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue du dossier de l'entreprise d'entretien avec les visites et les incidents ;
• les produits et le petit matériel d'entretien, dont les lampes d'éclairage de la cabine ;
• les menues réparations de la cabine, des paliers et des fusibles : boutons d'envoi, paumelles de portes, ferme-portes.

Le contrôle technique à faire tous les 5 ans, lui, n'est pas récupérable.

2. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

• l'eau froide et chaude de l'ensemble des occupants ;
• l'eau d'entretien des parties communes, station d'épuration comprise, et celle des espaces extérieurs ;
• les produits d'exploitation, d'entretien et de traitement de l'eau ;
• la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature ;
• l'exploitation des compteurs généraux et individuels, et l'entretien des épurateurs de fumée ;
• la réparation des fuites sur joints.

3. Installations individuelles

• le chauffage et la production d'eau chaude ;
• la distribution d'eau dans les parties privatives : contrôle des raccordements, réglage du débit et des températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau.

L'électricité consommée dans le logement n'est pas une charge : le locataire la paie directement, sous son propre contrat.

4. Parties communes intérieures

• l'électricité ;
• les produits d'entretien, balais et sacs pour les déchets, et les produits de désinsectisation et de désinfection ;
• l'entretien de la minuterie, des tapis et des vide-ordures ;
• la réparation des appareils d'entretien de propreté, comme l'aspirateur ;
• les frais de personnel d'entretien.

5. Espaces extérieurs

L'entretien des voies de circulation, des aires de stationnement, des abords et des espaces verts, et des équipements de jeux pour enfants.

6 et 7. Hygiène, équipements divers

Le décret compte aussi une rubrique « hygiène » et une rubrique « équipements divers ». La fiche service-public ne les détaille pas : leur contenu exact se lit dans le décret n° 87-713, sur Légifrance, avant de les refacturer.

8. Impositions et redevances

• la taxe ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères ;
• la taxe de balayage ;
• la redevance d'assainissement.

Le gardien ou l'employé d'immeuble

Une partie de son salaire est récupérable, sous certaines conditions que fixe le décret (fiche service-public des charges locatives). La part exacte se vérifie dans le décret, pas dans un pourcentage d'usage.

Ce qui ne se récupère jamais

Puisque la liste est exhaustive, tout ce qui n'y figure pas reste au bailleur. Parmi les cas qui reviennent :

• la taxe foncière, en habitation ;
• le contrôle technique quinquennal de l'ascenseur ;
• les grosses réparations et les travaux d'amélioration, qui ne sont ni de l'entretien courant ni des menues réparations (article 23).

Une clause du bail qui ajouterait une charge à la liste ne la rend pas récupérable : c'est la liste qui commande, pas le contrat.

Comment les réclamer : provisions, puis régularisation

Le plus souvent par provisions mensuelles, puis une régularisation au moins annuelle qui compare les provisions aux dépenses réelles (article 23). Le décompte, par nature de charges, part 1 mois avant ; les justificatifs restent 6 mois à la disposition du locataire.

Le guide de la régularisation des charges détaille chaque étape, avec un modèle de décompte. En meublé, le bail peut aussi prévoir un forfait, qui ne se régularise jamais (article 25-10).

Et pour un local commercial ?

Le décret de 1987 ne s'y applique pas. C'est le bail qui fixe ce qui se refacture, par un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances (article L145-40-2 du code de commerce) ; la taxe foncière peut alors être refacturée si l'inventaire le prévoit. Le guide de la régularisation en traite à la section de la reddition des charges.