TVA sur un loyer commercial : exonérée, sur option, ou de plein droit.

Le principe : un local nu est exonéré

Sont exonérées de TVA les locations de terrains non aménagés et de locaux nus (article 261 D, 2°, du code général des impôts). Un local commercial loué vide, sans matériel, ne porte donc pas de TVA, sauf si le bailleur choisit de l'y soumettre.

Bail commercial 3/6/9, bail dérogatoire ou bail professionnel : pour la TVA, la nature du bail ne décide pas. Le texte vise le local, nu ou non, et l'option vise l'activité d'un preneur, quelle qu'elle soit (article 260, 2°). Un cabinet loué vide à une profession libérale suit donc la même règle qu'une boutique : la section du bail professionnel le détaille.

Le même article prévoit 2 exceptions : les emplacements de stationnement, et le cas où la location permet au bailleur de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial.

Et l'habitation ? Le logement loué nu est exonéré au même titre, et le logement meublé l'est aussi (article 261 D, 4°), sauf quand la location s'accompagne d'au moins 3 des prestations de type hôtelier que sont le petit-déjeuner, le ménage, le linge de maison et l'accueil (fiche de la DGFiP pour les loueurs en meublé).

Le local aménagé : TVA de plein droit

Un local professionnel loué avec le mobilier, le matériel ou les installations nécessaires à l'activité n'est plus un local nu : la doctrine fiscale le soumet à la TVA sur le prix de location, sans option (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30, § 40).

La frontière se juge au cas par cas : la même doctrine distingue le local muni de ce qu'il faut pour exploiter de celui qui ne comporte que des installations immobilières (§ 40 à 70). Dans le doute, la question se pose au service des impôts avant la première facture, pas après.

Les places de parking, elles, portent la TVA de plein droit, sauf quand elles sont attachées à un bien dont la location est exonérée, comme un logement (fiche de la DGFiP pour les SCI).

L'option : qui peut la prendre, et pour quels locaux ?

Peuvent opter les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (article 260, 2°, du code général des impôts). Pour un bail conclu depuis le 1er janvier 1991, l'option est aussi ouverte quand le preneur n'est pas assujetti, à condition que le bail mentionne expressément l'option (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 50).

• Jamais pour l'habitation. L'option ne peut pas être exercée pour des locaux nus destinés à l'habitation ou à un usage agricole (§ 10).
• Immeuble par immeuble. L'option couvre obligatoirement tous les locaux non exclus que le bailleur possède dans un même immeuble (§ 110 et 120). Pas de TVA à la carte, boutique par boutique, sous le même toit.
• Un immeuble mixte reste mixte. Dans un immeuble qui comporte aussi des logements, l'option ne s'étend pas à ces derniers (§ 110) : le commerce du rez-de-chaussée porte la TVA, les appartements du dessus non.

Bail professionnel : la TVA sur le loyer d'un cabinet

Le bail professionnel loue un local à une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole : en pratique, une profession libérale, réglementée ou non. Il est écrit, et dure 6 ans au moins (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, fiche service-public du bail professionnel).

Pour la TVA, il suit la règle du local, pas celle du bail. Un cabinet loué nu est exonéré (article 261 D, 2°). Un cabinet loué équipé de ce qu'il faut pour exercer est taxé de plein droit, comme tout local aménagé. Et le bailleur d'un cabinet nu peut opter.

• L'option ne dépend pas du preneur. Elle est possible quelle que soit sa qualité au regard de la TVA, dès lors qu'il utilise le local pour son activité, que cette activité soit imposée, exonérée ou hors du champ de la TVA (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 30).
• Un preneur non assujetti doit l'accepter au bail. L'option suppose alors une clause qui la mentionne expressément, et qui traduit l'accord des 2 parties sur le paiement de la TVA (§ 50).
• Le coût n'est pas le même pour tous. Un preneur qui ne peut pas déduire la TVA, parce que son activité n'est pas imposée, paie son loyer 20 % plus cher (articles 271 et 278). C'est une question à poser avant la signature, pas à la première facture.

Durée, préavis, charges, cession : le guide du bail professionnel reprend tout le reste du contrat.

Comment opter, et pour combien de temps ?

• Par lettre simple adressée au service des impôts dont vous dépendez (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 210). L'option peut être formulée avant même l'achèvement de l'immeuble (§ 100).
• Elle prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée (§ 220).
• Elle engage : elle ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la 9e année civile qui suit celle de l'option (§ 260).

Une décision qui court près d'une décennie mérite un calcul avant la lettre, et souvent un avis de votre comptable.

Pourquoi opter ?

Parce que l'option ouvre le droit à déduction : la TVA payée sur les dépenses de l'immeuble devient déductible de la TVA collectée sur les loyers (article 271 du code général des impôts). Chaque immeuble sous option forme un secteur distinct pour ces déductions (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 130).

Le loyer, lui, porte alors la TVA au taux normal de 20 % (article 278). Pour un preneur qui récupère la TVA, l'opération est neutre ; pour un preneur qui ne la récupère pas, le loyer lui coûte 20 % de plus. Mieux vaut en parler avant de signer qu'à la première facture.

Le calcul, sur un exemple

Quelle pièce émettre ?

Quand le loyer porte la TVA, une facture est obligatoire si le preneur est un assujetti, ou une personne morale même non assujettie : c'est ce que prévoit l'article 289 du code général des impôts pour les prestations qui ne sont pas exonérées. Le loyer exonéré n'entre pas dans cette obligation.

La facture porte les mentions de l'article 242 nonies A de l'annexe II au même code. Depuis le 1er septembre 2026, 4 mentions s'y ajoutent (foire aux questions de la DGFiP, question 3.4) :

• le SIREN du client ;
• la catégorie de l'opération : livraison de biens, prestation de services, ou les deux ;
• l'option pour le paiement de la TVA d'après les débits, le cas échéant ;
• l'adresse de livraison des biens si elle diffère de l'adresse de facturation, le cas échéant.

Et la façon de la transmettre change aussi : c'est l'objet du guide de la facturation électronique des bailleurs.

Un modèle de facture de loyer avec TVA

Les mentions viennent de l'article 242 nonies A de l'annexe II au code général des impôts et de l'article L441-9 du code de commerce, telles que les reprend la fiche service-public des mentions obligatoires, plus les 4 mentions ajoutées le 1er septembre 2026. Remplacez ce qui est entre crochets.

Les charges refacturées, la taxe foncière par exemple, s'ajoutent en lignes distinctes, chacune avec sa base hors taxes et sa TVA.

Le 1er janvier 2027 : de nouveaux numéros d'articles

Les règles de TVA quittent le code général des impôts pour le code des impositions sur les biens et services. Le transfert se fait à droit constant : le fond ne change pas, les numéros si. Prévu au 1er septembre 2026, il a été reporté au 1er janvier 2027, et les anciennes références au code général des impôts peuvent encore être utilisées jusqu'au 30 juin 2028 (ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Pour un bailleur, rien à refaire : une option exercée hier reste une option. Seules les mentions qui citent un article changeront de numéro.