Le calendrier
- Depuis le 1er septembre 2026, toutes les entreprises, quelles que soient leur taille et leur forme juridique, doivent pouvoir recevoir des factures électroniques, par l'intermédiaire d'une plateforme agréée. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire doivent aussi les émettre.
- Au plus tard le 1er septembre 2027, les petites et moyennes entreprises et les micro-entreprises émettent à leur tour leurs factures au format électronique.
- La transmission de données à l'administration (le e-reporting) suit le même calendrier.
Source : foire aux questions de la DGFiP, questions 5.1 et 8.1. Une petite entreprise peut entrer plus tôt si elle le souhaite (question 1.3).
Première question : êtes-vous assujetti à la TVA ?
La réforme concerne les assujettis à la TVA. Or tous les bailleurs ne le sont pas. Selon la DGFiP, un particulier ou une société civile, non assujetti par ailleurs, qui loue un immeuble dont il est propriétaire est présumé agir à titre privé, et n'est donc pas un assujetti (fiche « loueur en meublé », qui renvoie au BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50). Il peut écarter cette présomption en plaçant ses opérations dans une logique économique et en faisant reconnaître sa qualité d'assujetti.
La fiche SCI le dit sans détour : une SCI qui n'est pas assujettie n'est pas concernée par la réforme ; une SCI assujettie l'est. Et l'assujettissement dépend de circonstance de fait qu'il faut analyser au cas par cas
.
Une SCI est assujettie, par exemple, quand elle a opté pour la TVA sur un local professionnel, qu'elle loue un local aménagé, des places de parking non attachées à un logement, ou un meublé avec des prestations para-hôtelières (fiches SCI et loueur en meublé de la DGFiP). Dans le doute, votre service des impôts ou votre comptable tranchera votre cas.
Des loyers sans TVA : rien à émettre, mais de quoi recevoir
Seules les opérations imposables, et non exonérées au titre des articles 261 à 261 E du code général des impôts, relèvent de la facturation électronique ou de la transmission de données (FAQ, question 1.2). Un loyer d'habitation, ou un local nu loué sans option, est exonéré par l'article 261 D : pas de facture électronique à émettre, pas de e-reporting.
En revanche, un assujetti dont toutes les opérations sont hors du dispositif doit tout de même pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs, et donc avoir choisi une plateforme agréée, depuis le 1er septembre 2026 (question 1.2). Pour les bailleurs assujettis exonérés, la DGFiP ajoute : sous réserve de disposer également d'un numéro SIREN
(fiche loueur en meublé).
Concrètement : les factures d'un artisan qui intervient sur l'immeuble, ou d'un fournisseur d'énergie, vous arriveront par cette plateforme dès que leur émetteur les enverra au format électronique. Et vous devrez les accepter, même s'il le fait avant d'y être tenu (question 5.3).
Le cas de la SCI, bail par bail
La DGFiP a publié un tableau pour les SCI à l'impôt sur le revenu. Il est, selon ses propres termes, fourni à titre indicatif, sans présumer de l'analyse individualisée
. Le voici, case par case.
| Activité de la SCI | TVA | Recevoir des factures électroniques | Émettre (clients professionnels en France) | E-reporting des transactions (clients non assujettis) | E-reporting des paiements (hors option sur les débits) |
|---|---|---|---|---|---|
| Mise à disposition gratuite d'un bien à ses associés | sans objet | Non | Non | Non | Non |
| Location nue de logements | sans objet | Oui | Non | Non | Non |
| Location meublée de logements | sans objet | Oui | Non | Non | Non |
| Location meublée de logements avec prestations para-hôtelières | de plein droit | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Location de locaux nus professionnels, sans option | sans option | Oui | Non | Non | Non |
| Location de locaux nus professionnels, avec option | avec option | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Location de locaux professionnels aménagés | de plein droit | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Location de places de stationnement, sauf si elles sont attachées à un bien loué sans TVA | de plein droit | Oui | Oui | Oui | Oui |
Des loyers avec TVA : ce qui change
Le canal. Une entreprise soumise à l'obligation d'émission adresse ses factures à ses clients professionnels par l'intermédiaire obligatoire d'une plateforme agréée. Un PDF simple envoyé par voie électronique n'est pas une facture électronique au sens du dispositif
(FAQ, question 3.1).
Le format. Les plateformes agréées transmettent les factures dans l'un de 3 formats : UBL, CII, ou Factur-X, un format mixte qui réunit un fichier de données structurées en XML et un fichier lisible en PDF (livret de la DGFiP, glossaire).
Le preneur décide du circuit. Un preneur assujetti établi en France reçoit une facture électronique. Pour un preneur non assujetti, ou établi à l'étranger, pas de facture électronique obligatoire : l'opération fait l'objet d'une transmission de données, le e-reporting de transaction (fiche SCI), et la facture peut toujours lui être adressée par le canal de votre choix (FAQ, question 9.1).
Le paiement se déclare aussi. Un loyer est une prestation de services : une fois payé, il fait l'objet d'une transmission de données de paiement, sauf si le bailleur a opté pour le paiement de la TVA d'après les débits (fiche SCI ; FAQ, questions 10.1 à 10.3).
Les mentions. Les règles de facturation restent les mêmes, avec 4 mentions de plus depuis le 1er septembre 2026 : le SIREN du client, la catégorie de l'opération, l'option pour la TVA d'après les débits le cas échéant, et l'adresse de livraison si elle diffère (question 3.4). Le guide de la TVA sur loyer commercial dit quand un loyer porte la TVA.
Choisir sa plateforme agréée
Le choix est libre : une ou plusieurs plateformes, la même ou non pour émettre et pour recevoir, et un changement possible à tout moment. Un accord formel se signe avec la plateforme de réception, qui est désignée dans l'annuaire tenu par l'administration (FAQ, questions 2.1 et 2.2).
La liste des plateformes agréées est publiée sur impots.gouv.fr. Un logiciel qui n'est pas lui-même plateforme agréée doit, pour être une solution compatible, proposer les fonctions attendues par la réforme et être connecté à au moins une plateforme agréée (question 2.3).
Les textes cités
- Foire aux questions « Je découvre la facturation électronique », impots.gouv.frquestions 1.1 à 1.3 (champ), 2.1 à 2.3 (plateformes), 3.1 et 3.4 (émission, mentions), 5.1, 5.3 et 8.1 (calendrier, réception), 9.1 (clients non assujettis), 10.1 à 10.3 (paiements) ; version du 1er septembre 2026
- Fiche « Facturation électronique : je suis une société civile immobilière (SCI) », impots.gouv.frassujettissement au cas par cas, tableau des obligations par activité ; version de janvier 2026
- Fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé », impots.gouv.frprésomption de non-assujettissement de l'investisseur privé, réception sous réserve d'un numéro SIREN ; version de septembre 2026
- Livret « Comment la réforme de la facturation électronique va s'appliquer dans votre entreprise ? », DGFiP, fiche 1-fglossaire : les 3 formats UBL, CII et Factur-X ; locations nues ou meublées d'habitation, pour la plupart exonérées et dispensées de facturation
- Liste des plateformes agréées, impots.gouv.frpubliée et tenue à jour par l'administration
- Article 261 D du code général des impôtsexonération des locations de locaux nus et de logements meublés
Ce guide décrit la règle générale, telle que les textes ci-dessus la posent au jour de leur relecture. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal : pour un cas particulier, l'ADIL de votre département, votre service des impôts ou un professionnel du droit vous répondront.
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