Le bail professionnel : 6 ans, un écrit, et presque tout à négocier.

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

La location d'un local à une activité qui n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole : en pratique, une activité libérale. Réglementée, comme celle d'un médecin, d'un avocat, d'un architecte ou d'un expert-comptable, ou non réglementée, comme celle d'un consultant ou d'un formateur (fiche service-public du bail professionnel).

Plus souple que le bail commercial, il tient pour l'essentiel dans un seul article, le 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : le reste se négocie, et s'écrit.

Un écrit, et 6 ans au moins

• Un écrit obligatoire, rédigé par les parties, un notaire ou un avocat. Au-delà de 12 ans, l'acte passe obligatoirement par un notaire.
• 6 ans au minimum (article 57 A). Une durée plus longue est possible.
• Reconduit tacitement pour 6 ans de plus si personne ne donne congé à l'échéance.

Bail professionnel ou bail commercial : les différences

Les 2 baux ne visent pas les mêmes activités : le bail professionnel, une activité libérale ; le bail commercial, une activité commerciale, artisanale ou industrielle (fiches service-public des 2 baux).

Ce que le bail doit régler

Le contenu est libre. Les parties y mettent d'habitude :

• l'identité du bailleur et du locataire, la description du local et de ses annexes ;
• la durée, 6 ans au moins ;
• le loyer, ses conditions de paiement et, s'il y a lieu, sa révision ;
• la répartition des charges, impôts et taxes ;
• le dépôt de garantie, s'il est prévu ;
• les obligations de chacun, et ce qui est permis pour la cession et la sous-location.

Le bailleur annexe au contrat le diagnostic de performance énergétique et l'état des risques (fiche service-public du bail professionnel).

L'état des lieux

À l'entrée et à la sortie, établi à l'amiable et contradictoirement par les 2 parties, ou par un commissaire de justice, dont les frais se partagent alors par moitié. Sans état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état de réparations locatives (article 57 B de la loi n° 86-1290).

Le loyer, le dépôt de garantie, la révision

• Le loyer se fixe librement, comme son rythme de paiement : au mois ou au trimestre, en début ou en fin de terme.
• Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire ; s'il est prévu, son montant est libre.
• La révision n'est pas imposée par la loi. Le bail peut la prévoir sur un indice, l'ILAT ou l'ICC par exemple ; sans clause, le loyer reste le même pendant tout le bail.

L'outil de révision du loyer calcule une révision sur l'ILAT, avec les indices publiés par l'INSEE, et rédige la lettre au locataire.

Les charges et la taxe foncière

Aucune règle légale ne répartit les charges, impôts et taxes d'un bail professionnel : c'est le bail qui le fait. Faute de clause précise, le bailleur supporte les charges liées à la propriété, comme les impôts fonciers et l'assurance de l'immeuble (fiche service-public du bail professionnel).

Très souvent, le bail met les gros travaux à la charge du bailleur, et l'entretien courant à celle du locataire. Pour le décompte annuel des charges, voir le guide de la régularisation des charges.

Le loyer porte-t-il la TVA ?

Pas si le local est loué nu : il est exonéré, sauf option du bailleur. S'il est loué équipé pour l'activité, il est taxé de plein droit. L'option est possible quel que soit le statut du locataire au regard de la TVA, mais un locataire non assujetti doit l'accepter au bail. Le guide de la TVA sur loyer commercial détaille chaque cas, avec ses sources.

Résilier un bail professionnel

• Le locataire peut partir à tout moment, avec un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article 57 A).
• Le bailleur est engagé pour 6 ans. À l'échéance, il peut ne pas renouveler, en donnant congé 6 mois à l'avance, dans les mêmes formes. Il n'a ni à justifier sa décision, ni à verser d'indemnité (fiche service-public de la fin du bail professionnel).

Sans congé, le bail repart pour 6 ans. Un bailleur qui veut récupérer son local à l'échéance a donc tout intérêt à noter la date limite du congé, 6 mois avant la fin.

Sous-location et cession

• La sous-location est possible sauf si le bail l'interdit ; le locataire en informe le bailleur par écrit, et reste seul responsable envers lui du loyer et de l'entretien (article 1717 du code civil).
• La cession est possible sauf clause contraire. Le locataire en informe le bailleur dans les formes prévues au bail ; à défaut, une lettre recommandée avec avis de réception suffit. Le bail peut la soumettre à conditions, comme l'accord du bailleur sur le successeur.

Et le bail mixte, habitation et cabinet ?

Quand le local sert à la fois de logement et de lieu d'exercice, c'est un bail mixte, avec ses propres règles : 3 ans au moins si le bailleur est une personne physique, 6 ans s'il est une personne morale, comme une SCI ; révision possible sur l'indice de référence des loyers ; sous-location interdite ; et une recherche d'amiante à la charge du bailleur (fiche service-public du bail professionnel).